Financement

Un Toit Pour Toi révolutionne l’immobilier de loisirs

A l’initiative de professionnels privés de l’immobilier et du tourisme, l’opérateur de résidences plein air, qui emploie déjà 20 salariés à Paris, vise les 20 sites d’ici la fin de l’année.

La philosophie de l’entreprise est axée sur la sécurisation du modèle (acquéreurs et utilisateurs, intervenants) et sur l’inscription des résidences camping  dans une démarche éco-citoyenne de développement durable et de qualité.

Grâce à son savoir-faire et son expérience, Un Toit pour toi modernise des campings pour les réorganiser, les valoriser et les transformer en parc résidentiel de loisirs. Les parcelles sont destinées à être occupées par un mobil-home ou un cottage. La société parisienne a réalisé un CA de 1,5M€ en 2015 (0,6M€ de résultat net), l’objectif ambitieux étant d’atteindre les 16M€ en 2016, puis 30M€ en 2017.

Le partenariat

Convaincus que le coût du logement favorise l’émergence de nouveaux modes de vie et de consommation, les équipes d’Anaxago et Un Toit pour toi ont tissé un partenariat pour le financement d’une dizaine de sites en 2016-2017. L’Orée de Montpellier sera la première opération, à découvrir ci-dessous.

Appréciation

L’analyse effectuée par Anaxago sur l’opération s’articule autour de 4 grands risques : le risque administratif, le risque commercial, le risque financier et le risque technique. La notation découlant de notre analyse de l’opération est présentée ci-dessous.

Il s’agit d’un programme de restructuration d’un camping de 86 parcelles situé à Saint-André de Sangonis (34). Sur chaque parcelle existante, un cottage sera installé pour ainsi transformer le site en résidence hôtellière de plein air.

L’offre Un Toit pour toi

UTPT propose deux types de fonctionnement :

  • L’acquisition d’une parcelle de terrain en pleine propriété, équipée d’une RML (type Mobil Home) ou d’une HLL (cottage). Cette acquisition est assortie soit d’un mandat de gestion soit d’un bail commercial. Le fruit de cette location permettant de rentabiliser fortement son investissement.
  • La location par sécurisation de l’utilisation du sol pour 50 ans, équipée d’une RML (type Mobil Home) ou d’une HLL (cottage).

Emplacement

La commune de Saint-André de Sangonis est située au coeur de la moyenne vallée de l’Hérault, vieux terroir viticole, à la jonction des routes qui relient, le littoral à la moyenne montagne et la ville de Montpellier à l’arrière pays. Elle est desservie par l’autoroute A750. Cette commune compte 5 700 habitants.

Elle est située à 30 km de Montpelllier, 45 km de Sète et 50 km de Béziers.

Le site bénéficie particulièrement du dynamisme économique et et touristique de Montpellier. Selon l’Insee : 420 000 habitants dans la métropole, 300 nouveaux arrivants par mois, 5 millions de touristes et 4 millions de nuitées par an, 7ème ville organisant des congrès en France.

La gare SNCF TGV de Montpellier est à 15 min en voiture et les aéroports de Montpellier et Béziers (vols low-cost) sont à moins de 30 min de voiture.

Les alentours du site offrent multiples possibilités de sorties sportives : sentiers de randonnées, vélo, équitation, sports d’eau vive.

Le mot du promoteur

Le concept d’Un Toit Pour Toi et de ses cottages en bois de qualité permet de développer un tourisme économique et écologique. L’opération l’Orée de Montpellier choisie par Anaxago profite d’un cadre particulièrement agréable, au coeur des vignes et à proximité de la Méditerranée.
– JEAN-NOËL MÉDUS –

FOCUS COMMERCIALITÉ

La commercialisation des 86 cottages de l’Orée de Montpellier a démarré le 07/10/2016 et déjà 5 cottages ont été réservés, soit un rythme de commercialisation de 3,4 lots par mois. L’opération est donc commercialisée à hauteur de 6 %.

Même si ce démarrage est très prometteur, il est encore un peu tôt pour en dégager une tendance significative. Nous avons donc récupéré l’état des ventes de cottages sur les 3 autres opérations déjà lancées par UTPT. Même si les emplacements sont différents, cela permet d’avoir une idée sur l’attractivité commerciale du concept.

Honfleur (14)Versailles (78)Onesse-Laharie (40)
Date du lancement commercial15/03/201619/09/201619/06/2016
Dates reportings commerciauxlots commercialiséslots commercialiséslots commercialisés
27/09/20161022
04/10/20161134
11/10/20161445
25/10/2016*2066
08/11/20162098
21/11/201620119
Rythme mensuel2,4 lots par mois5,3 lots par mois4,4 lots par mois

*Concernant l’opération à Honfleur, les équipes commerciales attendent la livraison du nouveau cottage témoin pour reprendre les ventes qui ont été stoppées le 25/10/2016.

Les 3 opérations ont de très bons taux de commercialisation et les ventes augmentent de façon régulière.

Cible pour les acquéreurs

Le business model d’Un Toit Pour Toi vise 3 principaux types de clientèle :

– une clientèle cherchant un retour à la nature le temps des week-ends et des vacances ;
– une clientèle peu aisée cherchant une résidence principale à petit prix ;
– une clientèle d’investisseurs cherchant ensuite à louer le cottage pour dégager une rentabilté.

Méthode de commercialisation

Le groupe UTPT accorde une très grande importance à sa force de frappe commerciale.

Dès que le compromis de vente est signé, UTPT prépare sa stratégie commerciale, ses supports de communication et recrute un commercial qui sera sur site.

Une fois l’acquisition du site effectué, les actions suivantes sont menées :
– Formation du commercial sur site
– Mise en place des ventes « assise »
– Mise en place des ventes « debout » au domicile du client
– Tests des supports de communication
– Lobbying local pour présentation de l’opération auprès des commerces, des mairies, des offices de tourisme et des comités d’entreprise du secteur
– Mise en place d’un cottage témoin
– Mise en place du plan média
– Communication sur les réseaux sociaux
– Marketing direct (flyers, mailing)
– Possibilité de configurer son cottage directement sur le site mobewood.com
– Collaboration avec un réseau de vente spécialisé, type Adomos

Sur l’opération l’Orée de Montpellier, il est important de comprendre que le rythme de commercialisation actuel devrait encore s’améliorer avec la mise en place de toutes ces actions commerciales.

FOCUS FINANCIER

Bilan prévisionnel de l’opération

L’opération génère un chiffre d’affaires de 4 986 483 € et une marge prévisionnelle de 1 521 590 €, soit un taux de marge de 30,5 %.

en €en % du Chiffre d’affaires
Chiffre d’affaires total4 986 483100 %
Total des charges3 464 80382 %
Marge brute1 494 49631 %
Marge brute, nette de la rémunération des investisseurs sur 24 mois1 134 49622,8 %

Structure du financement

TypesQui?%Montants
Fonds propres – PromoteurUn Toit Pour Toi51 %1 235 000
Fonds propres – AnaxagoHolding Objectif Construction49 %1 200 000
Total100 %2 435 000

Plan de financement

Etant donné que les cottage ne sont pas vendus en VEFA, il y a un besoin en fond de roulement à financer sur les ventes de cottage. En effet, ceux-ci sont payés par les acquéreurs à hauteur de 25% seulement lors de la réservation tandis qu’ils sont achetés en amont aux fournisseurs.

Les fonds propres apportés par Anaxago serviront principalement à acquérir le foncier et le fonds de commerce.

Les fonds propres apportés par Un Toit Pour Toi serviront principalement à financer le besoin en fond de roulement sur les cottages évalué à 650 K€ mais qui dépendra du rythme de commercialisation, les travaux de modernisation du site (425 K€) et les VRD (160 K€).